부동산 경매 공매 차이점 비교_대전상가임대 전문 공인중개사

 

 

 

안녕하세요.

부동산 매매 임대 전문 블로거 유튜버

중개사 헌또 입니다.

 

 

오늘은 부동산 경매와 공매의 차이점 비교에

대해서 설명드리도록 하겠습니다.

최근 저는 부동산 중개뿐아니라 경매에도 관심을

가지고 매물을 확인하고 있습니다.

이자율이 코로나시기 대비 많이 상승해서,

보증금 반환이 어렵고, 여러개의 부동산을

공격적으로 투자한 분들이 현금흐름이 막혀서,

경매나 공매로 매물이 많이 나오고 있습니다.

기존 금액보다 저렴한 금액으로 매물이 많이나와서

충분히 매력적인 가격으로 판단되는 매물이

보입니다.

 

우선 경매를 처음 접하다보면,

용어가 많이 어려울수 있습니다.

경매에 관심을 갖고 실제로 경매를 하려고 한다면,

용어부터 숙지하는것을 추천드립니다.

 

부동산의 경매와 공매는 모두 부동산을

매각 처분하는 방법입니다.

그러나 부동산 경매와 공매의 목적과 절차에는

차이점이 분명히 존재합니다.

 

 

경매

경매는 근저당, 가압류 및 가등기 등의

채권자가 채권을 회수하기 위해서 법원에 요청해

진행하는 채권회수 절차입니다.

 

공매

공매는 채무자의 부동산에

공공기관(세무서, 건강보험공단, 시.군.구청 등)​이

압류를 하고, 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하여

채권회수 진행하는 절차입니다.

양도소득세를 내기 위해서

개인이 공매를 신청하기도 하며,

은행이나 국가기관이 자산을 처분할때도

공매 방식으로 진행하기도 합니다.

 

 

 

 

경매 공매 차이점

 

 

명도절차

경매와 공매의 가장 큰차이점은 명도절차입니다.

부동산 경매에는 낙찰자에게 부동산 강제집행을

간소화 하기위해서 인도명령제도가 있고,

공매에는 부동산 인도명령제도가 없습니다.

공매의 경우에는 점유자와

원활한 합의가 되지 않을경우,

점유자를 상대로 본안 소송이 명도 소송을

제기해야합니다.

공매가 경매보다 명도소송을 진행해야하는

번거로움이 있기 때문에,

낙찰 후 부동산을 실제로 인도받기까지 시간이

훨신 오래걸립니다.

길게는 약 8~12개월 가량 소요됩니다.

그래서 같은 물건이라도 공매는 경매보다

약 10~20%정도 저렴하게 낙찰됩니다.

 

명도

명도는 부동산을 낙찰 후 현재살고 있는 점유자에게

점유이전을 신청하는 절차를 말합니다.

 

 

 

유찰 후 감가

경매와 공매는 유찰될 경우,

다음 입찰 시 감가를 하게 됩니다.

경매는 유찰시 다음 입찰일에 약20~30% 감가를

진행합니다.

공매는 유찰되면, 1주일마다 10%씩 감가되고,

감정가격의 절반가격까지 감가되면,

다시 매각절차를 검토하고 1~2개월후

다시 진행합니다.

 

 

입찰보증금

공매와 경매 모두 입찰보증금은

최저매각가의 10%로 동일합니다.

 

 

 

잔금 납부방법

경매는 낙찰 후 2주 기간의 법원 검토시간후

잔금지급기일이 잡힙니다.

그러나 공매는 개찰일로 부터 3일 이내에

매각결정이 납니다.

매각결정이 나면 바로 잔금납부가 가능합니다.

경매와 공매가 동시에 진행될때,

경매로 낙찰받은 사람과 공매로 낙찰받은사람중에서

잔금을 빨리 낸 사람이 소유권을 가지며,

소유자가 됩니다.

이점에서는 경매와 공매가 동시에 진행되면,

공매로 낙찰받은 사람이 저렴하게 낙찰받고,

소유자권도 가져갈 확률이 높습니다.

 

 

입찰시간

부동산 경매는 평일 오전에 법원에서 진행됩니다.

공매는 부동산 경매와 다르게

법원에 직접 방문하지 않고, 온라인으로 입찰이

가능합니다.

한국 자산관리공사에서 진행하는

"온비드 공매" 사이트에서 입찰 가능합니다.

입찰용 법용 공인인증서를 약 4400원에

발급받으면, 온라인 입찰이 가능합니다.

매주 월요일 오전 10:00에서

수요일 오후 05:00까지 수시로 입찰 가능합니다.

결과는 다음날 오전 11:00에 확인 가능합니다.

 

 

 

입찰물건 양

공매는 세금체납으로 강제징수 되는 경우는

매우 드물고, 자의적으로 물건을 처분하는 경우가

많습니다.

반면 경매는 자의적으로 처분하는 경우가 없고,

법원의 채권 집행절차에 따라서 매물이

나오기때문에 타의적으로 처분되는

매물이 많습니다.

소유자가 지키고 싶은 좋은 매물도

경매로 나오는경우가 많습니다.

그래서 좋은 매물도 경매가 공매보다 많으며,

매물의 수도 경매가 공매보다 많습니다.

 

 

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스크린골프 노래방 양도 양수 전문인

공인중개사 김헌종입니다.

감사합니다.

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